 FISCALIDAD Y TRIBUTOS: Tratamiento
fiscal de la vivienda habitual
La vivienda habitual es aquella
en la que el contribuyente reside durante un plazo continuado
de al menos tres años. Aunque no se cumplan los plazos
para habitar, se considera vivienda habitual en las siguientes
circunstancias:
- Cuando se produzca el fallecimiento
del contribuyente.
- Cuando concurran otras circunstancias que necesariamente exijan
el cambio de vivienda, tales como celebración del matrimonio,
separación matrimonial, traslado laboral, obtención
del primer empleo o cambio de empleo, u otras análogas
ajenas a la simple voluntad o conveniencia del contribuyente.
- Cuando los miembros de la unidad familiar sean titulares de
más de un bien inmueble urbano, sólo uno de ellos
tendrá la consideración de vivienda habitual, y
será aquél en que la unidad familiar tenga su principal
centro de intereses vitales, relaciones personales, sociales
y económicas.
2.1 Deducción por inversión
en vivienda habitual
Es deducible de la cuota del
impuesto, en concepto de inversión, el 15% (25%, cuando
proceda, para los menores de 35 años) de las cantidades
satisfechas durante el ejercicio por adquisición o rehabilitación
de la vivienda que constituya, o vaya a constituir, la residencia
habitual del contribuyente. Si se trata de financiación,
se deduce el 20% (30%, cuando proceda, para los menores de 35
años).
Se entiende por inversión:
- Las cantidades destinadas
a la adquisición.
- Las cantidades destinadas a la rehabilitación.
- Los gastos inherentes a la adquisición y rehabilitación.
- Las cuentas de ahorro vivienda.
Se entiende por financiación
los intereses satisfechos en el ejercicio por la utilización
de capitales ajenos destinados a la adquisición o rehabilitación
de la vivienda habitual, excluidos otros gastos de financiación.
El importe de las cantidades
que generan el derecho a la deducción no podrá
exceder del 60% de la Base Imponible minorada en las reducciones
por Pensiones Compensatorias y Anualidades por Alimentos, y aportaciones
a Mutualidades, Planes de Pensiones y Entidades de Previsión
Social Voluntaria. A estos efectos, se aplicará, en primer
lugar, la deducción correspondiente al concepto de inversión.
Importes que se incluyen para
la deducción por vivienda habitual
- Importe de la adquisición.
- Impuestos pagados en la compra (IVA, transmisiones, plusvalía,
etc.).
- Notario.
- Registro.
- Gestoría.
- Intereses y otros gastos de financiación.
- Otros gastos relacionados con la compra (Agentes Propiedad
Inmobiliaria, contratos, etc.).
Se equipara plenamente a
adquisición de vivienda habitual, a efectos de deducción:
a) La construcción,
cuando el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados
de la ejecución de la obra, o entregue cantidades a cuenta
al promotor, siempre que las obras finalicen en un plazo no superior
a cuatro años desde el inicio de la inversión.
b) La ampliación, cuando
se produzca el aumento de la superficie habitable mediante cerramiento
de parte descubierta, o por cualquier otro medio, de forma permanente
y durante todas las épocas del año.
c) La adquisición del
derecho de superficie del inmueble que vaya a constituir su vivienda
habitual, cuando el mismo se haya constituido sobre un suelo
de titularidad pública.
d) La rehabilitación,
cuando haya sido dictada resolución calificando las obras
que vaya a realizar el propietario como actuación protegida
en virtud de lo dispuesto en el Decreto 214/96, de 30 de julio,
sobre actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio
urbanizado y edificado. También se puede deducir si la
obra es calificada como actuación protegible de conformidad
con el Real Decreto 1.186/1998, o normas análogas que
lo sustituyan.
No se considera adquisición
ni rehabilitación:
- Conservación y reparación,
entendiendo como tales las efectuadas regularmente con el fin
de mantener el uso normal de los bienes (pintura, revoco), y
los de sustitución de elementos como instalaciones de
calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
- La adquisición de
garajes, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas
o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente
dicha, excepto en los casos en que se adquieran conjuntamente
con la vivienda y formen una finca registral única.
Exención por reinversión
en vivienda habitual
Cuando se vende una vivienda
habitual y el dinero recibido se dedica a la adquisición
de otra, las ganancias patrimoniales que se produzcan en la primera
estarán exentas.
Si la reinversión es
menor que el importe obtenido en la venta de la antigua, la ganancia
patrimonial por la que se tributará será proporcional
a la inversión realizada en la nueva vivienda.
Cuando se invierte más
que lo recibido por la anterior vivienda, la parte que corresponda
al dinero obtenido no podrá deducirse como inversión
en vivienda habitual. El exceso de inversión tendrá
el derecho a la deducción del 15% por adquisición
de vivienda habitual, con los límites marcados por Ley
(1.500.000 pesetas por declaración).
2.2 Cuentas ahorro vivienda
Se trata de cuentas abiertas
en entidades de crédito, separadas de cualquier otro tipo
de imposición, cuyos saldos se destinarán exclusivamente
a la primera adquisición o rehabilitación de la
vivienda habitual (aquella que se utilice, al menos, durante
un plazo continuado superior a tres años). El dinero se
ingresa en una cuenta, o a través de una libreta, dirigida
únicamente al fin ahorro-vivienda. Este producto suele
ofrecer una retribución superior a la de otras libretas
de ahorro ordinarias.
Ventajas fiscales
El aspecto más interesante
de estas cuentas es su ventaja fiscal: se puede deducir en la
cuota del IRPF el 15% de las cantidades invertidas con un límite
de 1.500.000 pesetas cada año, por lo que el ahorro fiscal
máximo es de 225.000 pesetas anuales. La cuenta puede
mantenerse durante un plazo máximo de cuatro años,
salvo que se abriera antes del 1 de enero de 1999, en cuyo caso
el plazo será de cinco años.
Las cuentas vivienda deberán
identificarse separadamente en la declaración del IRPF
(aunque no tenga la calificación de 'cuenta ahorro-vivienda'),
consignando al menos los siguientes datos:
- Entidad donde está
abierta la cuenta.
- Sucursal.
- Número de cuenta.
Pérdida de la
deducción
Se pierde el derecho a la deducción
en los siguientes casos:
- Cuando el contribuyente disponga
de cantidades depositadas en la cuenta vivienda para fines diferentes
a la adquisición o rehabilitación de su vivienda
habitual.
- Cuando transcurran cuatro
años, a partir de la fecha en que fue abierta la cuenta,
sin que se haya adquirido o rehabilitado la vivienda.
- Cuando la posterior adquisición
o rehabilitación del piso no cumpla las condiciones que
determinan el derecho a la deducción por este concepto.
En todos estos casos, el ahorrador
deberá restituir a Hacienda las deducciones practicadas
hasta entonces más los intereses de demora como sanción.
Esta devolución debe hacerse de una sola vez, y no año
a año.
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