 COMPRA DE VIVIENDA: Créditos
hipotecarios
El desembolso económico
que requiere la adquisición de una vivienda es de tal
magnitud que no suele resultar sencillo pagar al contado. Es
entonces cuando no queda más remedio que financiar la
compra del piso, siendo el medio más aconsejable la constitución
de un préstamo hipotecario concedido por una entidad financiera.
Características
de los préstamos hipotecarios
- Se configuran como un 'contrato
de adhesión' o 'contrato en masa', es decir, se trata
de contratos uniformes cuyo contenido se establece, de forma
unilateral, por las entidades de crédito y rara vez sufren
modificación por exigencias particulares de los clientes.
- Se formalizan en escritura pública ante notario y se
inscriben en el Registro de la Propiedad.
- Se trata de contratos que, generalmente, son de larga duración
(una media de 15 a 20 años, aunque puede ser superior).
- Con carácter previo a la contratación del préstamo,
se exige la tasación de la finca.
- El crédito puede cubrir, normalmente, hasta el 80% del
valor de tasación del inmueble que se hipoteca. Por ejemplo,
si la vivienda está tasada en doce millones de pesetas,
el límite máximo del crédito será
de 9.600.000 pesetas, por lo que el comprador deberá disponer
de los 2.400.000 pesetas restantes más lo que cuesten
los gastos conexos (tramitación del crédito, notaría,
registro, etcétera).
- A la hora de valorar la capacidad de pago del solicitante,
las entidades de crédito suelen exigir que la cuota mensual
a satisfacer no suponga más del 30-35% del mismo.
Elección del tipo
de interés
Puede ser fijo o variable,
y en la elección suelen pesar las expectativas de futuro
del mercado financiero.
- Fijo: El tipo pactado
permanece inalterable durante toda la vida del préstamo.
Su ventaja es que permite conocer con exactitud cuál va
a ser la cuota de amortización mensual a lo largo de toda
la vida del crédito. Sin embargo, tiene el inconveniente
de que se fija a un nivel superior al del tipo variable y que
puede producirse una caída notable de los tipos en el
mercado hipotecario.
- Variable: El tipo pactado se modifica periódicamente
conforme a un índice o tipo de referencia al que se suma
un margen o diferencial. Los préstamos a tipo variable
de interés suelen concederse a más largo plazo,
incluso hasta treinta años, al ser menor la cuota de amortización
mensual, aunque al final se pagan más intereses.
Comisiones
Las comisiones más habituales
en los contratos de préstamo con garantía hipotecaria
son las siguientes:
- Comisión de apertura:
Incluye todos los gastos de estudio, concesión y tramitación
del préstamo hipotecario. Supone, en caso de preverse
contractualmente, un porcentaje sobre el importe del crédito.
- Comisión de cancelación o reembolso anticipado:
En los préstamos a tipo de interés variable, no
puede superar el 1% del importe que se amortiza anticipadamente.
Asimismo, a tenor del acuerdo firmado por el Gobierno, la AEB
(asociación de banca) y la CECA (confederación
de cajas de ahorro) en octubre de 1996, en el caso de los préstamos
hipotecarios a tipo fijo cuyo importe no sobrepase los 40 millones
de pesetas, y que se subrogue en otra entidad a tipo variable,
la comisión por cancelación anticipada a satisfacer
a la entidad de origen no podrá ser superior al 2,5% (a
pesar de que esté pactada una comisión superior).
Gastos no bancarios
Los gastos que conlleva la
formalización de esta operación (que no necesariamente
debe asumir el cliente, cabe negociar con la entidad bancaria)
son los siguientes:
- Tasación del inmueble.
- Notario (según aranceles).
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (0,5% calculado
sobre la responsabilidad hipotecaria total fijada en la escritura,
no sobre el principal del préstamo).
- Registro de la Propiedad (según aranceles).
- Gestoría.
Una vez cancelado económicamente
el préstamo, hay que cancelarlo registralmente. Para ello,
es precisa una nueva escritura pública de cancelación
de hipoteca para su inscripción en el Registro de la Propiedad,
lo que conlleva, nuevamente, gastos de notaría y registro
(desde el 1 de enero de 2001, la cancelación de hipoteca
ya no está gravada por el Impuesto de Actos Jurídicos
Documentados). Tampoco es necesario satisfacer gastos de gestoría,
puesto que son trámites que puede realizar personalmente
el prestatario.
Consejos útiles
- A la hora de comparar, en
caso de que decida contratar un préstamo hipotecario a
tipo de interés variable, debe tener en cuenta no sólo
el tipo inicial , sino, fundamentalmente, el tipo de referencia
y el diferencial aplicable. Igualmente, debe prestar atención
a las comisiones de apertura y cancelación que le apliquen
a su préstamo.
- Fíjese en la Tasa Anual Equivalente (T.A.E.) del préstamo,
ya que este tipo le indicará el coste real del mismo.
- Cuando se haya decidido por un determinado préstamo,
solicite de la entidad de crédito una oferta vinculante.
- Una vez realizada la oferta vinculante por la entidad y aceptada
por el futuro prestatario, éste tiene el derecho de examinar
el proyecto de escritura pública del préstamo hipotecario,
en el despacho del notario, al menos durante los tres días
hábiles anteriores a su otorgamiento.
- En caso de estar pagando un tipo de interés elevado
o fuera de mercado, puede mejorarlo mediante un acuerdo con el
mismo banco (novación) o con otra entidad de crédito
(subrogación).
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