 COMPRA DE VIVIENDA: Financiación
institucional
A la hora de realizar una inversión
inmobiliaria, ya sea para comprar, alquilar o rehabilitar un
piso, se puede obtener una parte de ese dinero a través
de una entidad financiera o acudiendo a Etxebide-Servicio Vasco
de Vivienda. Mediante este organismo, el Gobierno autónomo
pone a disposición de los particulares préstamos
cualificados y subvenciones a fondo perdido, siempre que la inversión
cumpla unas determinadas condiciones.
6.1 Compra de Vivienda de Protección
Oficial
Requisitos de los compradores
- Carencia de piso en propiedad,
nuda propiedad, derecho de superficie o usufructo, durante dos
años anteriores a la solicitud (existen algunas excepciones
a esta norma: expropiación de la vivienda, condiciones
mínimas de habitabilidad, minusvalía, etc.).
- Ingresos:
- Residencia en el municipio.
- No haber sido adjudicatario de vivienda de protección
oficial (vpo) o social, ni de ayudas para compra en los últimos
diez años.
Tipos de ayudas
Préstamo cualificado:
Tipo Convenio
80% del precio de las viviendas de vpo de régimen general.
60% del valor de los anejos (sólo trasteros y garajes).
100% del precio de las viviendas sociales de promoción
pública en primera transmisión.
6.2. Compra de vivienda libre
usada
Requisitos de la vivienda:
- Su propietario inicial ha
debido utilizarla durante un plazo mínimo ininterrumpido
de dos años antes de la venta.
- La superficie útil no puede exceder de 90 m2, salvo
aquéllas ubicadas en áreas de rehabilitación
integrada (ARI), que podrán llegar a los 120 m2. Existe
también un límite para la superficie útil
de trasteros y garajes, que tienen que estar vinculados.
- Sólo se pueden obtener ayudas por la compra de una sola
vivienda.
- No debe estar fuera de ordenación y ha de satisfacer
condiciones mínimas de habitabilidad (de lo contrario,
las ayudas se condicionan a la rehabilitación de la vivienda).
- En el momento de solicitar la financiación, no ha de
estar todavía firmada la escritura de compraventa.
Requisitos de los compradores:
- Igual que para comprar vivienda
de protección oficial
- Los ingresos ponderados máximos de quienes serán
titulares de la vivienda no deben superar los 5.500.000 pesetas,
y deberán ser iguales o superiores a la décima
parte de su precio.
Préstamos cualificados
Para obtener un préstamo
cualificado, tanto el valor de tasación como el precio
de las viviendas y los anejos vinculados no puede exceder de:
240.000 ptas/m2 en Bilbao.
200.000 ptas/m2 en municipios como Barakaldo, Lezama, Alonsotegi,
Sestao, Zamudio, Mungia y Getxo, entre otros.
175.000 ptas/m2 en cualquier otro municipio.
75.000 ptas/m2 para trastero y garaje, en todos los municipios.
Para este tipo de préstamo,
que tiene una duración de 20 años, existe una cuantía
máxima que se determina como porcentaje de los precios
de venta del piso y anejos (80% del precio de la vivienda más
60% del de los anejos). El tipo de interés, a partir del
primer año, es variable y se revisa en los términos
regulados en el Convenio de Colaboración Financiera.
Subvenciones a fondo
perdido
Para lograr una subvención
a fondo perdido, el precio mínimo de la vivienda y los
anejos se sitúa en:
190.000 ptas/m2 en Bilbao.
180.000 ptas/m2 en municipios arriba indicados.
160.000 ptas/m2 en cualquier otro municipio.
75.000 ptas/m2 como máximo para anejos vinculados.
El montante de la ayuda económica
no podrá exceder de los siguientes topes máximos
en función de los ingresos ponderados:
Ingresos ponderados Tope
subvención Tope subvención en ARI
>5.500.000 500.000 600.000
>4.500.000 650.000 750.000
>3.500.000 800.000 900.000
>2.500.000 1.000.000 1.100.000
Tras obtener la subvención,
si se quiere vender la vivienda antes de diez años, se
deberá devolver el total de las ayudas recibidas más
el interés legal generado desde su percepción.
6.3. Arrendamiento de viviendas
Dentro de las subvenciones
que otorga el Gobierno vasco, en el capítulo del arrendamiento
se ofrecen ayudas destinadas a la compra y a la movilización
de pisos que, posteriormente, sean alquilados a particulares
según las condiciones del alquiler protegido.
Existen dos modalidades de
arrendamiento protegido:
- Arrendamiento social: Cuando
se cobra una renta del 4% del precio de venta del piso.
- Arrendamiento régimen general: La renta sube al 6%.
Requisitos generales
de las viviendas
- Superficie máxima
de 90 m2.
- La superficie se amplía a 120 m2 si la vivienda está
en un área de rehabilitación integral.
- Estos requisitos no tienen validez si el piso se adquiere para
arrendamiento protegido y si el comprador es una persona jurídica
cuyo objeto social contempla esta actividad y compra un mínimo
de cinco viviendas.
Compra de viviendas para
alquiler
Dos supuestos protegibles:
- Cuando se compra una vivienda y se alquila en las condiciones
que exige el arrendamiento social, se subvenciona el total de
los intereses del préstamo (al 0%). El préstamo
se concede sobre el 80% del precio en venta del piso (como vpo)
y sobre el 30% del valor en venta de los anejos vinculados. También
se subvenciona el 15% del valor imputable en venta, más
un 5% si pertenece a un ARI.
- Cuando el alquiler es protegido, el tipo de interés
del préstamo se subvenciona al 2% anual. Hay, además,
una subvención del 10% del valor en venta como vpo, más
un 5% si forma parte de un ARI.
En ambos casos, el contrato de alquiler debe realizarse por un
mínimo de 5 años, salvo en los supuestos contemplados
en las viviendas de protección oficial, que se amplía
a 10 años.
Movilización de viviendas
para alquiler
En el supuesto de movilizar
una casa vacía para alquilar, en el caso de arrendamiento
social se subvenciona el 8% del valor de venta (si en ARI: 13%),
y en el de régimen general el 4%, con un tope de 500.000
pesetas (si en ARI: 9%).
6.4. Rehabilitación de
edificios y viviendas
Tipos de actuaciones
- Rehabilitación integrada,
que normalmente coinciden con los edificios ubicados en las zonas
históricas de las localidades, y que concentran un mayor
nivel de ayudas públicas.
- Rehabilitación aislada, que serían las demás.
Obras protegibles:
- Las que afectan al edificio: No se considera actuación
protegible de rehabilitación el cerramiento de terrazas.
- Las que afectan a las viviendas: Obras en el interior de la
casa que conduzcan a conseguir las condiciones mínimas
de habitabilidad y adecuación de las viviendas y sus accesos
para personas con minusvalías físicas.
Requisitos de la vivienda
- Las obras no deben haberse
iniciado ni realizado en el momento de la solicitud.
- Las viviendas se deben destinar a domicilio habitual y permanente.
- El edificio a rehabilitar debe tener una antigüedad mínima
de diez años, excepto en los casos de adecuación
para minusválidos, adaptación a la normativa técnica
vigente e instalación de gas natural, o energía
alternativa primaria igualmente limpia, en los municipios donde
no exista gas natural.
Clases de ayudas
a) Rec. Presupuesto protegible
b) Préstamo cualificado
- Para acceder a un préstamo cualificado, los ingresos
ponderados del solicitante no pueden sobrepasar los 5.500.000
pesetas.
- Cuantía máxima:
- Tipo de interés: Tipo Convenio y varía en función
de los ingresos del solicitante.
- Plazo de amortización: 5-15 años (máxima
carencia de pago 2 años).
c) Subvenciones
- Requisitos: Los ingresos máximos del solicitante no
pueden ser superiores a 3.500.000 pesetas e inferiores a la décima
parte del presupuesto protegido.
- Las subvenciones se calculan en porcentajes sobre el presupuesto
protegible de las obras de rehabilitación, y la cantidad
que se percibe se gradúa en función del tipo de
interveción y de las condiciones personales de renta del
solicitante. En cualquier caso, oscilan en un abanico con un
techo máximo situado en el 35% del presupuesto protegido,
si se trata de una obra de adecuación estructural o constructiva
en una vivienda situada en un área de rehabilitación
integral, en la que viven más de tres personas cuyos ingresos
no superan el millón y medio de pesetas.
Régimen jurídico
viviendas rehabilitadas
- No se califican ya como vpo.
- Posibilidad de descalificación de actuaciones anteriores,
con devolución de las ayudas.
- Las subvenciones también se tienen que devolver si se
vende el piso antes de cinco años.
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