 COMPRA DE VIVIENDA: Después
de la compra
Tras firmar el contrato y entregar
la cantidad de dinero concertada, o establecer su entrega a plazos,
el comprador se dispone a disfrutar de su nueva propiedad. Desgraciadamente
no siempre es todo tan sencillo y pueden darse una serie de circunstancias
que originen el fin del contrato.
4.1. Resolución del contrato
La causa de resolución
del contrato es el incumplimiento por una de las partes de cualquiera
de las obligaciones adquiridas. La persona que no cumple lo acordado
debe pagar a la otra parte daños y perjuicios y abonarle
los intereses, siempre que se demuestre que esta si ha cumplido
lo recogido en el contrato de compraventa.
La falta de pago del
precio
Si el incumplimiento del contrato
se debe a que el comprador no satisface el precio que se había
establecido en el tiempo convenido, existe una forma especial
de resolución. Tiene entonces el comprador la posibilidad
de pagar aunque haya pasado el plazo de tiempo, mientras no se
le haya requerido aún judicialmente o por acta notarial.
Pese a realizar este pago no está libre de abonar al vendedor
tanto los daños y perjuicios como los intereses.
Destrucción del
objeto de la compraventa
Puede suceder que el vendedor
pierda el objeto de la compraventa, en este caso una vivienda,
antes de entregarla. Entonces el contrato no tiene efecto.
Si la pérdida es parcial,
el comprador puede decidir si desiste del contrato o reclama
la parte que queda abonando sólo el precio que corresponde
a esa parte que no se ha perdido.
En el caso de que la pérdida
se produzca tras la entrega del inmueble, el vendedor sólo
está obligado a responder de los vicios o defectos ocultos
que este tuviere.
Privación de lo
vendido
El vendedor debe responder,
según la ley de saneamiento, en caso de que el comprador
sea privado de parte o de toda la cosa vendida. Es lo que se
denomina evicción.
El comprador tiene entonces derecho a exigir del vendedor:
- la restitución del precio de la vivienda en el momento
de ser privado de ella;
- los rendimientos o frutos, si judicialmente se le condena a
ello;
- los costes del pleito originado por la evicción;
- gastos del contrato si los pagó el comprador en su momento;
- daños e intereses.
4.2. Vicios o defectos ocultos
Responsabilidad del vendedor
particular
El Código Civil señala
que el vendedor tiene la obligación del saneamiento por
defectos ocultos de la vivienda, aunque los ignorase, si la hacen
impropia para ser habitada.
Ante esta situación
el comprador puede elegir entre desistir del contrato, abonándose
los gastos que pagó; rebajar una cantidad del precio;
o exigir, además de la rescisión del contrato,
los daños y perjuicios causados. El plazo para que el
comprador lleve a cabo estas acciones es de 6 meses, a contar
desde la entrega de la vivienda.
Si los defectos fuesen visibles
o si el comprador es un perito, que por su trabajo debería
reconocerlos aunque no estuviesen a la vista, el vendedor no
es responsable.
Responsabilidad en una
vivienda nueva
El comprador que adquiere una
vivienda comprándosela a un promotor puede encontrar también
en ella vicios o defectos. Los plazos para reclamar responsabilidades
a los agentes que intervienen en el proceso de edificación
son diferentes dependiendo de lo que cause el daño material:
- Durante 10 años desde
la firma de la escritura, el constructor-promotor responde por
los daños que causen los defectos en cimentación,
soportes, vigas, forjados, muros de carga y otros elementos que
afecten a la resistencia mecánica y estabilidad del edificio;
- Responde de los daños causados por vicios en elementos
constructivos o instalaciones que pongan en peligro la habitabilidad
(higiene, salud y protección del medio ambiente, protección
contra el ruido,...), durante 3 años, el promotor;
- 1 año es el plazo de tiempo en el que el constructor
es responsable de los defectos en elementos de terminación
o acabado de las obras.
Aunque estos son los plazos
durante los que debe responder el constructor-promotor, la reclamación
se ha de realizar dentro de los 2 años siguientes al momento
del daño.
Si no fuese posible individualizar
la causa que produjo el daño material o si queda demostrado
que existen varias, la responsabilidad es solidaria. Esto quiere
decir que el promotor responde junto a otros agentes que intervienen
en la construcción.
Antes de autorizar la escritura
pública el notario debe comprobar que el constructor-promotor
ha contratado un seguro de daños materiales
4.3. Vivienda gravada con cargas
Cuando el comprador se encuentra
con una vivienda que está gravada con alguna carga (hipotecas,
anotaciones de embargo, derechos de usufructo,...), no mencionada
en la escritura, tiene distintas opciones. Puede solicitar la
rescisión del contrato, dentro del plazo de un año,
o la indemnización por daños y perjuicios. Esta
última acción puede ejercerse superado el plazo
de los doce meses.
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