 COMPRA DE VIVIENDA: Contrato de
compraventa
El contrato de compraventa
de vivienda es el documento en el que un vendedor se compromete
a la entrega de un inmueble y un comprador a pagar por él
el precio acordado. Este precio nunca se dejará a la libre
decisión de uno de los contratantes. Lo fijará
una persona determinada (por ejemplo un perito que lo tasa) o
se establecerá con arreglo a otra cosa cierta (precio
del suelo).
Una práctica cada vez
más habitual es suscribir primero un contrato privado
antes de la escritura pública de compraventa e inscripción
en el Registro de la Propiedad.
3.1. Contrato privado de compraventa
Se realiza con el objetivo
de recoger por escrito el compromiso del vendedor y el comprador,
establecer el precio y en muchas ocasiones señalar la
entrega de un anticipo sobre el precio a pagar ya sea en forma
de arras penitenciales o confirmatorias.
Vivienda de segunda mano
El carácter privado
de este contrato permite recoger las cláusulas, nunca
abusivas, que vendedor y comprador crean necesarias.
Pero el contrato privado no
tiene pleno valor hasta que no se eleva a la categoría
de escritura pública. No limita al dueño de la
propiedad para venderla a un tercero que la adquiera mediante
escritura pública, ignorando este la existencia de un
compromiso anterior. Por este motivo la persona que firmó
el contrato privado con el vendedor no puede reclamar ningún
derecho ante el nuevo comprador ya que este ha realizado la escrituración
e inscripción de la vivienda como nuevo propietario. He
aquí la importancia de realizar la escritura pública
y la inscripción en el Registro. El antiguo comprador
sólo podrá reclamar la devolución del dinero
adelantado que entregó.
Vivienda en construcción
El contrato que firma el comprador
con la empresa promotora contiene:
- Descripción de la
parte del inmueble que se adquiere
- Acuerdos relacionados con el precio y los plazos de entrega
de las cantidades
- Obligaciones de las partes
- Determinación de quien corre con los gastos de la formalización
de la venta (notariales, registrales,...)
En el caso de este contrato
es aconsejable leer la letra pequeña e informarse de los
derechos y obligaciones del comprador.
3.2. Escritura de compraventa e inscripción en el Registro
de la Propiedad
La operación de compraventa
debe concretarse con el acto formal de la redacción de
un contrato elevado a la categoría de escritura pública
que se firma ante notario. Posteriormente se inscribirá
en el Registro para que la vivienda conste el comprador como
titular de la misma.
Habitualmente la notaría
se encarga de la redacción de la escritura, pago de los
impuestos, traslado al Registro de la Propiedad de la escritura
y pago de los honorarios del registrador.
Quién realiza
la escritura
El notario, ante el cual deben
firmar ambas partes. Pueden elegirlo libremente comprador y vendedor,
excepto cuando la compra tiene lugar mediante préstamo
hipotecario. Entonces el banco suele imponer uno.
Qué contiene la
escritura
Aspectos como la descripción
de la vivienda (superficie, localización,...), constancia
de que se entrega libre de cargas y el precio establecido.
Gastos
El comprador es quien debe
cubrir los gastos de primera copia de escritura, que incluyen
los honorarios del notario y el registrador de la propiedad.
Normalmente en el momento de firmar la escritura el comprador
entrega al notario la llamada provisión de fondos.
Esta consiste en la cantidad necesaria para cubrir los gastos
notariales que incluyen los de registro y el pago de impuestos,
junto al coste adicional por la realización de las gestiones.
Impuestos previos a la
inscripción
Los impuestos que se han de
pagar por la compra de una vivienda son el Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales (ITP), en el caso de inmuebles de segunda mano,
y el IVA y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
(IAJD), para viviendas en construcción.
3.3. Si el comprador quiere realizar
la tramitación
Si se da esta situación,
tras realizar la firma ante notario de la escritura de compraventa
el comprador debe dirigirse con ella a la Delegación de
Hacienda. Allí debe pagar los impuestos correspondientes
según se trate de una vivienda nueva o de segunda mano.
Una vez satisfechos estos, el funcionario de Hacienda añade
una nota en la última página de la escritura donde
se indica que se ha realizado el pago. En ella se hace referencia
al número de expediente, fecha de presentación,
cantidad y número de declaración.
Registrar la nueva propiedad
El comprador debe acudir con
la escritura notarial, en la que consta que los impuestos están
pagados, al Registro de la Propiedad. El registrador comprueba
todas las cláusulas e inscribe la vivienda como posesión
del comprador. Hay que recordar que al Registro sólo pueden
acceder las escrituras públicas, nunca los contratos privados.
Gastos de inscripción
Estos varían según
las circunstancias de cada compra: si es una casa nueva o de
segunda mano, si se trata de un titular o la titularidad es compartida
o si se realiza la compra mediante préstamo hipotecario.
3.4. Cuando hay un préstamo
hipotecario
Cuando la compra se realiza
mediante un préstamo hipotecario el banco obliga a que
todo el proceso lo lleve a cabo el notario indicado por ellos,
para asegurarse la inscripción de la hipoteca en el Registro.
En este caso el comprador sólo debe acudir a la notaría
para firmar la escritura de compraventa y de constitución
del préstamo hipotecario. Al mismo tiempo el comprador
entrega la provisión de fondos para cubrir el pago de
impuestos y los gastos registrales.
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