 COMPRA DE VIVIENDA: Compradores
informados
La adquisición de una
vivienda para convertirla en nuestra residencia habitual no es
ningún juego. Es conveniente tomar una serie de precauciones
tanto a la hora de elegirla como en el momento en que se decide
adquirirla. Cuando se ha seleccionado un inmueble a través
de la prensa, las agencias inmobiliarias o anuncios particulares
hay que tener en cuenta diversos aspectos (acceso y transporte
hasta el trabajo, comunicaciones con el resto de la ciudad, aparcamientos,
centros educativos, espacios verdes e instalaciones deportivas,
etc.) para saber si realmente nos interesa y cubre nuestras necesidades.
La visita a la casa es el momento
más importante en el proceso de compra, pues de su equipamiento
y condiciones depende gran parte del futuro bienestar. Por este
motivo es imprescindible:
* Observar si la distribución
se adecúa a las necesidades y/o expectativas familiares
* Detenerse en aquellos elementos esenciales para nuestra forma
de vida (armarios empotrados, sala de estar, suelos de un determinado
material, pasillos...)
* Grosor de tabiques y altura de los techos
* Comprobar el funcionamiento de las instalaciones o fijar sus
características en el caso de viviendas nuevas (gas, electricidad,
calefacción, ascensor, fontanería,...)
* Iluminación natural
* Antigüedad de la vivienda y estado de conservación,
si es de segunda mano
* Nivel de ruidos y cerramiento de la casa
* Estado de las partes comunes del edificio (escalera, portal,
puerta de entrada, ascensor si existe, descansillos,...)
Los futuros compradores deben
saber a que se refieren los vendedores cuando facilitan información
sobre la superficie de la vivienda:
- Superficie útil
es la suma de todas las superficies descontando el grosor de
muros, vigas y conductos que suponen entre un 10 y un 15% menos.
- Superficie construida son todos los metros cuadrados
de la vivienda.
- Superficie computable es la superficie construida más
la parte proporcional como copropietario de portería,
escaleras, patio, ... cuando se trata de un bloque de pisos.
Esta será la que defina la cuota de participación
en los gastos de la comunidad y será la base de tasación
de la vivienda.
1. Compradores informados
Cuando ya se han estudiado
todas las condiciones de la vivienda y se ha decidido que esta
puede satisfacer nuestros intereses es conveniente tomar ciertas
precauciones antes de la compra.
Para viviendas de segunda
mano
- Comprobar en el Registro
de la Propiedad, de la circunscripción territorial en
la que está situada la finca, que el inmueble pertenece
a quien se presenta como titular y vendedor. También se
conoce allí si la propiedad está libre de cargas
como hipotecas, anotaciones de embargo, derechos de usufructo,
arrendamientos,...
Si la compra se hace
mediante préstamo hipotecario el banco se ocupa de la
verificación
- Contactar con la Comunidad
de propietarios para informarse de futuros gastos, posibles deudas
del anterior propietario y estatutos de esa comunidad.
- Solicitar al vendedor los
recibos de las últimas anualidades del Impuesto sobre
Bienes Inmuebles, conocido como contribución urbana.
Para viviendas en construcción
El comprador de una vivienda
en construcción podrá solicitar al promotor y este
debe poner a su disposición:
- Nombre o razón social
del promotor, domicilio y datos de su inscripción en el
Registro Mercantil.
- Plano general del emplazamiento del inmueble, descripción
de las instalaciones y medidas de seguridad.
- Descripción de la vivienda, recogiendo la superficie
útil, descripción general del edificio, de zonas
comunes y servicios accesorios.
- Referencia de materiales de construcción
- Datos identificativos de la inscripción del inmueble
en el Registro de la Propiedad o mención clara de que
no está inscrito.
- Precio total y forma de pago.
Si se lleva adelante el trámite
y se realiza la compra es imprescindible que el promotor entregue
también la cédula de habitabilidad o licencia de
primera ocupación antes de la posesión efectiva
de la vivienda. Este documento, otorgado al finalizar la obra,
certifica que el inmueble reúne los requisitos necesarios
para ser habitada.
Algunos casos que se pueden
encontrar en el Registro de la Propiedad
Una persona fallecida
como titular en el Registro
Puede suceder que al comprobar
en el Registro quien aparece como titular de la vivienda que
se va a adquirir, éste sea una persona fallecida. Entonces
es importante constatar, antes de firmar cualquier documento
privado o entregar cantidades de dinero, que quienes nos lo van
a vender son realmente los herederos. Comprobada esta circunstancia
es recomendable firmar un acuerdo en el que se fije un plazo
para que los vendedores puedan concluir el trámite de
la herencia.
En el Registro aparece
un titular y otra persona con derecho de usufructo
La propiedad de una vivienda
puede estar en manos de más de una persona. Esta situación
se da cuando, por ejemplo, una persona figura como propietario
de la misma pero otra tiene el derecho de uso y disfrute de esta
(derecho de usufructo). Ambas tienen plena propiedad y por ello
sería necesaria la firma de todos para realizar la venta
del inmueble.
Herederos del titular
son menores de edad o personas incapacitadas
Los herederos de quien aparece
como titular en el Registro pueden ser menores de edad o personas
incapacitadas por diferentes causas. En esta situación,
con la correspondiente autorización judicial, el vendedor
sustituirá el consentimiento del menor o la persona incapaz
para vender el inmueble o la parte que le corresponde.
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