 ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA: Contrato
de arrendamiento
La ley recoge que arrendador
y arrendatario pueden obligarse a formalizar el contrato por
escrito, esto deja abierta la posibilidad de que el contrato
sea verbal. Pero esta opción no es la más indicada
ya que al no existir un documento escrito ninguna de las dos
partes podrán defender sus derechos.
1.1.Qué datos debe recoger el contrato
Debe constar como mínimo
la identificación de arrendador y arrendatario y de la
vivienda arrendada, plazo de duración del contrato y renta
inicial. Al ser un documento privado las partes pueden incluir
las cláusulas que consideren oportunas. Son nulas aquellas
que cambien la Ley perjudicando al arrendatario o subarrendatario.
1.2.Duración del arrendamiento
El tiempo de duración
empieza a contar desde la puesta a disposición de la vivienda
a la persona que la alquila. El plazo no podrá ser inferior
a 5 años; pero si se pacta para menos tiempo, el arrendador
prorrogará por años obligatoriamente hasta ese
plazo. Pero el arrendatario puede renunciar a la renovación
anual, avisando 30 días antes del vencimiento del año.
Si no se pacta la duración
o es indeterminada, se entiende el compromiso por 1 año,
prorrogable obligatoriamente, en las condiciones que ya se han
indicado, hasta 5 años.
Excepción a la
prórroga de cinco años
En el caso de que el arrendador
indique en el contrato que necesitará la vivienda arrendada
antes de 5 años para su necesidad personal de vivienda
permanente no será obligatoria la prórroga.
Dentro de los tres meses siguientes
a la finalización del contrato por el motivo señalado,
el arrendador debe ocupar la vivienda, sino el arrendatario tiene
derecho a una indemnización y a alquilar de nuevo la vivienda
por un plazo de 5 años.
Prórroga del contrato
después de cinco años
Si pasados los cinco años
ninguna de las partes manifiesta su deseo de no renovar el contrato,
este se prorrogará por períodos anuales hasta un
máximo de 3 años más, excepto si el arrendatario
renuncia al final de uno de los años.
Contrato por más
de cinco años
El arrendatario puede, en contratos
por más de 5 años, desistir siempre que ya hubieran
transcurrido cinco como mínimo. Debe preavisar para ello
al arrendador 2 meses antes. Para estas situaciones, puede recogerse
una cláusula a la hora de redactar el contrato en la que
se pacte una indemnización. Esta será de un mes
por cada año que falte hasta terminar la duración
que se había establecido para ese contrato.
1.3. Subarriendo
Se trata de un segundo arrendamiento
que realiza el arrendatario y que necesita el consentimiento
del propietario para llevarse a cabo. Sólo se puede realizar
parcialmente y requiere la autorización escrita del dueño
de la vivienda. Este subarriendo se regirá por las mismas
normas del primer arrendamiento y se extinguirá cuando
lo haga este.
El precio del subarriendo no
superará nunca al del arrendamiento.
1.4. Cesión del contrato
Para que tenga lugar debe haber
un consentimiento por parte del arrendador. Cuando se realiza
esta cesión la tercera persona, quien la recibe, toma
la posición del arrendatario. Es decir, continúa
el contrato de arrendamiento en el lugar del anterior inquilino.
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